ムゲンエステートを売却しました。
決算またぎを避けて、事前に売ってしまいました。ムゲンエステートですが、首都圏を営業エリアとする不動産会社で、中古物件の仕入れと再販を行っています。投資用と居住用のどちらも行っていますが、どちらも需要が落ちていて、結局決算は下方修正もして良くありませんでした。今後は需要の高い都市部に力を入れるようです。
売却後の株価の動きと株主優待の変更について
株価は決算も悪かったことから下がると思いましたが、よほど悪い数字を予想していたのか、自社株買いが効いたのか上げています。それと優待条件も変更になり、従来は保有期間は関係ありませんでしたが、今後は１年以上（来年の優待に限って６か月）保有していないと優待は得られません。またこれまでは１００株以上で一律１０００円のクオカードでしたが、今後は５００株、１０００株と保有数によってクオカードの額面が２０００円、３０００円と変更になります。
今回の優待条件・内容の変更に関して感じること
今回の優待変更に関して一部で改悪という意見も見受けられました。確かに保有期間が設けられたのでその点は少し悪くなったようにも思いますが、これから買えば特例として来年の優待は頂けるので、そこまで悪くはないように思います。他社で過去に戻って保有期間を適用するような改悪もあったので、それよりははるかに良心的です。現在の配当優待利回りであれば数字として魅力的ですが、気になる点は２つあります。
- もしここで株を買って来年の優待まで待つ間に下方修正とか、減配などがあった場合６ヶ月という足枷がつくことになるため優待のために売れないという事もありえます。業績が回復すれば良いのですが、今さら首都圏に力を入れるといっても他社もやってることなので、良くなるイメージが湧きません。
- 保有株数に応じてクオカードの額面が増えるのはいっぱい株を保有してもらいたいということになりますが、それは業績の不透明感から一般投資家が売却する株を優待投資家で受け皿にしたいだけではないのか。実際株主数は３万人以上なので、これ以上増やさなくても良さそうに思います。
今後の対応について
基本的には来年の優待取得はあきらめます。今後は株価を見ながら減配して配当が半分になっても利回りとして合う株価になるか、もしくは優待廃止になってもあきらめられる程度の株価になったら買い戻したいと思います。
自分が考える優待廃止の兆候について
ちなみに優待廃止のフラグが立つ例としては私が受けたイメージでは以下のようなものがあります。全てがそうではないかもしれませんが、注意はしておいた方がいいかもしれません。
- 業績が悪い。
- お金がない。
- 株主数があきらかに多い。
- １部昇格を果たしてしまった。
- 優待取得に１年以上などの保有条件を設けて、売却させにくくする。
- 優待金額を上げるかわりに優待取得に必要な保有株数を増やす。
- 優待金額を減らす。
- 優待券が割引タイプに変更になるなど、使いにくくなる。
- クオカードデザインを会社オリジナルのものから一般デザインに変更する。
- クオカード等の金券類からネットで選ぶプレミアム優待に変更する。
ムゲンエステートの場合何個か当てはまっていますが、気になるのはデザインで、サッカーチームのスポンサー契約が継続されるのかがわからないのですが、これまでサッカーチームのデザインでしたが、今後は額面も変わるので、これが一般デサインになるのか、オリジナルデザインで複数枚で対応するのかなど興味はあります。
